De opbouw van dit document is als volgt:

In paragraaf 3 wordt beleidsregel 4 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2023 uitgewerkt. Hier worden de bedragen vastgesteld die de gemeente verhaalt in een voorovereenkomst.

 

In paragraaf 4 wordt beleidsregel 17 van de Nota kostenverhaal 2023 en financiële bijdragen uitgewerkt; daar worden de woningequivalenten (WEQ) vastgesteld, waarbij de grondprijs als basis is genomen.

 

In paragraaf 4.1 worden de beleidsregels 14, 15, 16 en 19 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt; daar wordt eerst een overzicht gegeven van openbare voorzieningen en zaken waarvoor financiële bijdragen nodig zijn. Daarna wordt een overzicht getoond van gebiedsontwikkelingen die geacht worden bij te dragen aan de kosten ervan. Tenslotte wordt aangegeven in welke mate die kosten worden toegerekend aan een ontwikkeling en hoe de gemeente tot die toerekening komt.

 

In paragraaf 5.2 wordt beleidsregel 13 uitgewerkt; daar worden de bedragen vastgesteld voor compensatie van sociale huur- respectievelijk sociale koopwoningen vanuit bouwlocaties waar de gemeente een lager aandeel toestaat dan volgens de normen van de Woonzorgvisie.

Het kostenverhaal is onder de Omgevingswet geregeld in hoofdstuk 13 van de wet en uitgewerkt in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit. De gemeente kan kosten die zij maken voor het mogelijk maken van bouwactiviteiten en gebiedsontwikkelingen naar evenredigheid verhalen op de initiatiefnemers(s) die van deze ontwikkeling profiteren.

 

Artikel 13.11 van de Omgevingswet bepaalt dat kostenverhaal verplicht is bij aangewezen kostenverhaalsplichtige activiteiten. De verplichting geldt zowel bij het vaststellen van een omgevingsplan, als bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Omgevingsbesluit specificeren welke activiteiten onder deze verplichting vallen.

Het kostenverhaal kan op twee manieren plaatsvinden:

Privaatrechtelijk: door het sluiten van een anterieure of posterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer(s);

Publiekrechtelijk: door kostenverhaalregels in het omgevingsplan of via een kostenverhaalbeschikking bij een projectbesluit of BOPA.

Voor de gemeente Oisterwijk is ervoor gekozen om deze samenhang in het Programma kostenverhaal en financiële bijdragen vast te leggen, vanwege het dynamische karakter en de mogelijkheid tot regelmatige actualisatie.

 

De financiële bijdrage ziet op een aanvullende bijdrage van initiatiefnemers aan gemeentelijke investeringen in de fysieke leefomgeving, die niet direct via het kostenverhaal worden gedekt maar wel bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving.

 

Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat wordt uitgegaan van de extra toevoeging van het bouwprogramma ten opzichte van de bestaande bebouwing (woningbouw, bedrijven winkels, horeca etc.).

 

Bij nieuwbouw geldt dat er gekeken wordt naar de netto toevoeging. Bij transformaties wordt de gebruikswijziging waarbij het programma wordt uitgebreid met nieuwe functies geteld. Anders gezegd, de te slopen bebouwing mag in mindering worden gebracht op het nieuw te realiseren programma.

 

Op deze wijze wordt voorkomen dat een initiatiefnemer dubbel betaalt voor reeds aanwezige capaciteit of voorzieningen.

 

Het college van burgemeester en wethouders heeft de bevoegdheid om, in uitzonderlijke gevallen en gemotiveerd, af te wijken van de berekende hoogte van de financiële bijdrage. Deze afwijkingsbevoegdheid kan worden toegepast indien:

• -

  het strikt toepassen van de berekeningsmethode leidt tot een evident onredelijk of onbillijk resultaat;

• -

  sprake is van bijzondere maatschappelijke of ruimtelijke omstandigheden die een lagere bijdrage rechtvaardigen;

• -

  de bijdrage op andere wijze wordt gecompenseerd, bijvoorbeeld door het leveren van een gelijkwaardige inbreng in natura.

Voor projecten die binnen de woningbouwversnelling vallen geldt dat het betaalde voorschot wordt terugbetaald indien in het 100 dagen proces blijkt dat het project niet haalbaar is. Hiermee spreken partijen over en weer vertrouwen uit. De teugbetaling wordt onttrokken aan de bestemmingsreserve Woningbouwversnelling.

 

Tabel 1 Kostenverhaal op basis van een voorovereenkomst

Niet alleen de weging tussen verschillende functies is van belang. Ook de verhouding tussen bestaand gebied en nieuwe ontwikkelingen is belangrijk bij het bepalen van de toe te rekenen kosten van (bovenplanse of bovenwijkse) voorzieningen.

 

Hierin wordt een verdeelsleutel gehanteerd, waarbij gekeken is naar de aanwezige functies in relatie tot de te verwachten nieuwe functies. Hiervoor zijn bestanden uit de BAG gebruikt.

 

Op basis hiervan is vastgesteld dat 82,28% van de te realiseren voorzieningen moet worden toegerekend aan het bestaande stedelijke gebied. 17,72% heeft betrekking op een toekomstige uitbreiding. Dit houdt in dat de nieuw te realiseren plannen op dit moment 17,72% van de kosten van nieuw te realiseren voorzieningen dragen. Dit percentage van de kosten wordt verhaald. 82,28% van de kosten worden gedragen door het bestaande bebouwde gebied. Deze kosten worden niet verhaald.

 

1 WEQ staat altijd gelijk aan € 1.824. De berekeningssystematiek verschilt echter per functie.

 

Berekeningssystematiek woningen

1 WEQ = € 1.824 per woning. Als uitgangspunt voor de berekening van de WEQ per woning is de gemiddelde grondprijs genomen. De gemiddelde grondprijs bedraagt € 78.088 per kavel.

 

Afhankelijk van het woningtype is de gemiddelde kavelprijs hoger, danwel lager. Hieruit volgt dat de bijdrage kleiner of groter is dan 1 WEQ. De bijdrage per sociale huurwoning wordt als volgt berekend:

€22.500 / € 78.088 = 0,29 * € 1.824= € 525.

 

Berekeningssystematiek bedrijventerrein

1 WEQ = € 9,12 per 200 m² bedrijventerrein. De bijdrage per m² bedrijventerrein wordt als volgt berekend:

€1.824/ 200 = € 9,12 per m².

 

Berekeningssystematiek kantoren, winkels, horeca en maatschappelijk.

De berekeningssystematiek voor kantoren, winkels, horeca en of maatschappelijk wordt niet uitgedrukt in m² kavel, maar in m² BVO. 1 WEQ = respectievelijk 200 (winkels, horeca), of 300 (kantoren, maatschappelijk) m² BVO.

 

Berekeningssystematiek kantoren, winkels, horeca en maatschappelijk.

Wanneer binnen een plangebied bestaande panden worden gesloopt en deze zijn opgenomen in het gerealiseerde programma voor bestaand gebied, wordt een correctie toegepast, afhankelijk van de te slopen bebouwing.

 

Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023 maakte onderscheid per kern. Doordat er in de ene kern meer investeringen op het programma staan dan in de andere kern had dit tot gevolg dat de bijdrage op basis van het Programma kostenverhaal per kern verschillend uitviel, bij hetzelfde bebouwingstype.

 

In het huidige Programma kostenverhaal is ervoor gekozen om de hele gemeente als één te beschouwen. Hierdoor is de WEQ alleen nog afhankelijk van het vastgoed en niet meer van de kern waarin het gerealiseerd wordt.

 

Binnen het buurtschap De Noenes te Haaren zal permanente bewoning worden toegestaan. Hierbij dient conform de Omgevingsverordening Noord-Brabant en regionale afspraken voldaan te worden aan kwaliteitsverbetering van het landschap. De omzetting naar permanent wonen gaat gepaard met bestemmingswinst. Van deze bestemmingswinst dient 20% geïnvesteerd te worden in kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor iedere recreatiewoning die wordt omgezet naar permanent wonen dient door iedere eigenaar een vastgestelde bijdrage van € 3.614,94 voldaan te worden. Dit bedrag wordt gestort in de eerder door de gemeenteraad gevormde voorziening “Landschapsverbetering De Noenes” en wordt vervolgens ingezet voor landschappelijke maatregelen voor kwaliteitsverbetering van het landschap, zoals opgenomen in een landschapsplan.

 

De afdrachten die door initiatiefnemers worden gedaan die verband houden met bovenwijkse kosten en financiële bijdragen worden gestort in de Reserve bovenwijkse kosten en financiële bijdragen. Niet alle bijdragen zullen daadwerkelijk binnenkomen. Er zullen plannen afvallen. Daarnaast zal ook blijken dat niet ieder plan daadwerkelijk een bijdrage kan betalen op grond van de macroaftopping.

 

Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen wordt mede om deze reden ook periodiek herzien.

In de wettelijke regeling rond kostenverhaal en financiële bijdragen is daarin voorzien door hantering van het principe van de macro-aftopping. Dat betekent dat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan het niveau van de geraamde grondopbrengsten toelaat. Met andere woorden, er mag geen tekort ontstaan op de grondexploitatie. Wanneer de kosten van de grondexploitatie hoger zijn dan de opbrengsten kan er geen bijdrage op basis van het Programma kostenverhaal worden gevraagd.

 

Dat principe geldt in beginsel alleen voor het publiekrechtelijke spoor van kostenverhaal. De gemeente past dit beginsel ook toe voor facilitaire projecten waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten wanneer het gaat om bovenplanse kosten en gebiedsoverstijgende financiële bijdragen. Hiermee wordt één lijn getrokken.

 

Toetsing door de gemeente

Wanneer een initiatiefnemer aangeeft dat de door hem voorgestelde ontwikkeling de toe te rekenen bedragen niet kan dragen, dient hij dit met een exploitatieopzet te onderbouwen. De gemeente toetst die exploitatieopzet om die te beoordelen en door te rekenen op basis van de bedragen en kengetallen die de gemeente zelf hanteert. Als de gemeente aan de hand van die beoordeling (ook) tot de conclusie komt dat de ontwikkeling de bedoelde posten niet kan dragen, dan worden ze in rekening gebracht tot het niveau dat de ontwikkeling ze wel kan dragen. In het kader van deze beoordeling verwacht de gemeente van initiatiefnemer dat hij de beschikking omtrent de WOZ-waarden van zijn gronden (met eventuele opstallen) aan de gemeente overlegt. Voor de inbrengwaarden gaat de gemeente, bij haar beoordeling, dan uit van de WOZ-waarden conform die beschikking.

 

Voor de toerekening van de kosten van openbare voorzieningen met een bovenwijks karakter gaat de gemeente uit van aantallen woningen en m² bedrijventerrein om te bepalen welk profijt enerzijds wordt toegerekend aan ontwikkellocaties. Dit wordt afgezet tegen het bestaand bebouw gebied. Het verhoudingsgetal wat hieruit voortkomt is voor alle ontwikkelingen hetzelfde. Wanneer het aandeel voor de ontwikkellocaties bepaald is dan worden de kosten voor de ontwikkellocaties daarbinnen verdeeld naar draagkracht op basis van wegingsfactoren.

 

Toe te rekenen openbare voorzieningen (infra)

¹De gemeente Oisterwijk heeft wensen en ambities opgenomen in beleidsstukken en visiedocumenten die deels toe te rekenen zijn aan de toekomstige (woningbouw) locaties. In tabel 3 op de vorige pagina zijn openbare voorzieningen en categorieën van financiële bijdragen opgenomen op grond waarvan een bijdrage wordt gevraagd. Het uitgangspunt is dat het aannemelijk is dat er binnen 10 jaar gestart wordt met de uitvoering van deze projecten.

 

Tabel 3 Investeringen in openbare voorzieningen

 

Van bruto investering naar netto investering

Het bruto investeringsbedrag bedraagt op grond van de bovenstaande tabel circa € 124.000.000. In sommige gevallen wordt een deel van de kosten gedragen door derden.

 

Dit aandeel wordt op dit moment geraamd op € 27.820.000 (peildatum november 2025). Deze bijdrage van derden wordt afgetrokken van het bruto investeringsbedrag. Op die manier ontstaat een netto investeringsbedrag van circa € 96.150.000. Van de totale investeringen komt een deel uit de investeringsplanning van de gemeente en een deel uit gemeentelijke visiedocumenten. De bedragen die uit die visiedocumenten voortkomen zijn minder zeker, daarom worden deze bedragen voor 50% meegeteld. Het totale bedrag aan investeringen waar mee gerekend wordt komt uit op circa € 52.150.000. De totale tabel met investeringen is opgenomen als bijlage 1.

 

Kosten dragende ontwikkellocaties

Voor het totale netto investeringsbedrag geldt dat een verdeling wordt gemaakt tussen bestaand gebied en ontwikkellocaties. Deze verdeling is grofweg 82,28% bestaand gebied, 17,72% is toe te schrijven aan nieuwe ontwikkelingen.

 

Het deel wat is toe te schrijven aan nieuwe ontwikkelingen wordt toegedeeld aan de hand van de WEQ binnen een project. De volgende projecten zijn op dit moment als kostendrager in beeld.

De aanduiding ‘Overige locaties’ heeft betrekking op initiatieven die nog verwacht kunnen worden voor de periode tot 2040 (de horizon van het Koersdocument Oostflank) voor zover die door de gemeente gehonoreerd worden. Er is gerekend met het honoreren van een aantal dat past binnen de aangenomen woningbehoefte tot 2040. De tabel nieuwe ontwikkelingen is opgenomen als bijlage 2.

 

Tabel 4 Kosten dragende ontwikkelingen

De gemeente spreekt de ambitie uit om te komen tot een verdeling van woningtypen. De volgende categorieën worden genoemd:

• -

  Sociale huurwoning met een maximale huur van € 900,072*

• -

  Middenhuurwoning met een huurprijs van maximaal € 1.184,8² *

• -

  Dure huurwoning vanaf € 1.184,822*

• -

  Sociale koopwoning met een VON prijs niet hoger dan € 255.0002*

• -

  Betaalbare koopwoning met een VON prijs tussen € 255.000 en € 405.000.

• -

  Dure koopwoning met een VON prijs vanaf € 405.0002*.

De gemeente gaat uit van een standaard verdeling in het woningbouwprogramma (25% sociale huur / 10% sociale koop / 40% betaalbaar / 25% duur). Afwijken van dit programma kan, mits hier een compensatie tegenover staat in de vorm van een verevening. Hiermee kan de gemeente zorgen voor de realisatie van de woningen op een alternatieve locatie.

 

De verevening betaalbare woningbouw wordt als volgt berekend. De gemeente maakt een berekening van de grondwaarde op basis van de door haar beleidsmatig gewenste verdeling en confronteert deze verdeling met de verdeling die de initiatiefnemer hanteert.

 

Voor de bepaling van de grondwaarde gaat de gemeente uit van haar meest actuele Grondprijsbrief. Indien op basis van deze vergelijking blijkt dat de opbrengsten van een initiatiefnemer met een alternatief programma hoger zijn dan wanneer het beleidsmatige programma wordt gevolgd, bedraagt de vereveningsbijdrage 70%³ van de meeropbrengst gerekend over de grondwaarde.

 

Door de verevening op deze manier toe te passen blijft er een aanzienlijke financiële prikkel voor een initiatiefnemer om de beleidsuitgangspunten van de gemeente te omarmen, zonder dat dit een alternatief programma uitsluit. Tegelijkertijd krijgt de gemeente ook meer mogelijkheden om te sturen op het totale programma op gemeenteniveau in plaats van per locatie.

 

De vereveningsbijdragen worden gestort in de reserve betaalbare woningbouw. Onttrekkingen kunnen plaatsvinden indien er meer betaalbare woningen worden gerealiseerd als beleidsmatig gevraagd. Hiervoor worden nadere regels opgesteld.

 

Tabel 5 Berekening verevening betaalbare woningbouw

 

Bij gemengde projecten tot 20 woningen wordt ervan uitgegaan dat het programma te klein is om interessant te zijn voor een woningcoöperatie. Het aandeel sociale huurwoningen in het door de gemeente gewenste programma wordt dan vervangen door hetzelfde aandeel sociale koopwoningen.

 

Indien het college hier aanleiding voor ziet, kan de te betalen bijdrage op basis van het Programma kostenverhaal gemeente Oisterwijk 2026 worden afgeweken. Hiervoor is een collegebesluit nodig.

 

Betaalde bijdragen worden gestort in de Reserve betaalbare woningbouw. Een bijdrage wordt gevraagd indien er minder betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd als beleidsmatig voorzien.

 

Een onttrekking kan worden gevraagd indien er meer betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd als waar beleidsmatig op wordt ingezet.

 

 

 

 

 

Tabel 6 Berekening verevening sociale woningbouw